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Grunderwerbsteuer im Erbfall vermeiden

von Harald Rieger


Das Grunderwerbsteuergesetz sieht für den Grunderwerb von Todes wegen und für den Erwerb zur Nachlassteilung die Steuerbefreiung vor.

Leider geht in der erbrechtlichen Praxis im Zusammenhang mit dieser Steuerbefreiung immer mal wieder etwas schief.

Der erste Fehler könnte bereits bei der Gestaltung der letztwilligen Verfügung passieren, wenn die Immobilie in Form eines Vermächtnisses zugedacht werden soll. So hatte der Bundesfinanzhof (BFH) sich mit einem Fall zu befassen, in dem der Erblasser seinem Sohn „ein Ankaufsrecht“ an seiner Eigentumswohnung vermachte.

Nach Ausübung des Ankaufsrechts wurde die Wohnung an den Sohn übertragen, und der Sohn musste Grunderwerbsteuer zahlen. Zu Recht, so urteilte der BFH, da Rechtsgrund für die Übertragung nicht das Vermächtnis sei, sondern der Kaufvertrag unter Lebenden (BFH v. 16.01.2019 – II R 7/16). Besser wäre deshalb ein Eigentumsübertragungs-vermächtnis gewesen.

Vorsicht geboten ist auch bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft über eine in den Nachlass fallende Immobilie. Dabei erstreckt sich die Steuerbefreiung nur auf die Übertragung zum Zwecke der Nachlassteilung. Wenn aber nicht die Erben zur Gesamthand als ungeteilte Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen werden, sondern (als Zwischenschritt) für jeden Miterben Miteigentum begründet wird, dann fällt bei einer späteren Übertragung Grunderwerbsteuer an.

Das Finanzgericht Münster hatte für den Erwerber die Steuerbefreiung allerdings in einem Fall „retten“ können, in dem der Zwischenschritt im gleichen Vertrag beurkundet und es zu einer Eintragung der Miteigentumsanteile im Grundbuch nicht gekommen war (FG Münster v. 29.10.2020 – 8 K 809/18).

Am besten lassen Sie sich schon im Vorfeld anwaltlich beraten.


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