Kraft Gesetzes obliegt die Anfangs-, End- und laufende Renovierung dem Vermieter. Es ist jedoch zulässig und üblich, im schriftlichen Mietvertrag die Renovierungsverpflichtung dem Mieter aufzuerlegen.
Allerdings hat der BGH in den letzten Jahren eine ganze Reihe von Urteilen gesprochen, in denen entsprechende mietvertragliche Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt werden, da sie den Mieter als Verbraucher unangemessen benachteiligen.
So haben sich z.B. Renovierungsklauseln als unwirksam erwiesen, wonach der Mieter
eine turnusmäßige Renovierung durchführen muss unabhängig von der Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung ("starre Renovierungsfristen")
zusätzlich zur turnusmäßigen Renovierung vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung durchführen muss (es sind dann beide Renovierungsklauseln unwirksam)
einen Anstrich mit einer bestimmten Farbvorgabe vornehmen muss
Selbst bei den Experten herrscht derzeit eine große Unsicherheit darüber, welche Renovierungsklauseln der Rechtsprechung überhaupt noch standhalten. Dem Vermieter kann deshalb einstweilen nur empfohlen werden, bei Abschluss neuer Mietverträge mit dem Mieter folgende schlichte Vereinbarung zur Renovierung zu treffen:
"Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen".
In seinem jüngsten Urteil vom 09.07.2008 hat der BGH entschieden, dass der Vermieter bei Unwirksamkeit der Renovierungsklausel nicht die Miete um einen "Renovierungsanteil" erhöhen darf (Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07).
Näheres können Sie der Pressemitteilung entnehmen.
Wohnungsübergabe
Es ist sinnvoll, vor der eigentlichen Endabnahme eine Einigung zu erzielen, welche Arbeiten noch zu erledigen sind. Bei Auszug sollte ein Wohnungsübergabe- und Endabnahmeprotokoll erstellt werden. Es gilt, den Wohnungszustand sorgfältig festzuhalten. Achtung: Der Vermieter kann Mängel, die nicht im Protokoll aufgeführt sind, grundsätzlich nicht geltend machen.
Schadensersatz
Renoviert der Mieter nicht, kann der Vermieter nicht sofort die erforderlichen Arbeiten in Auftrag geben. Dem Mieter ist zunächst ein Frist zur Durchführung der Arbeiten, die näher bezeichnet sein müssen, zu setzen verbunden mit der Ankündigung, dass nach Fristablauf weitere Leistungen abgelehnt werden.
Unabhängig von der Renovierungsregelung sind vom Mieter verursachte Schäden, wie beispielsweise abgesägte Türen oder Brandlöcher im Teppich, zu ersetzen.
Verjährung
Achtung: der Vermieter muss seine Ansprüche innerhalb von sechs Monaten nach tatsächlichem Auszug und Wohnungsübergabe gerichtlich geltend machen, da sie ansonsten verjährt sind.